宅地建物取引業とは

宅地建物取引業(宅建業)を経営しようとする者は、宅地建物取引業法の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。

宅建業とは、
不特定多数の人を相手方として、宅地や建物を、反復・継続して、以下を事業として行う行為をいいます。
自己の物件売買・交換(自己の物件を他人に賃貸する場合は除外されます)
他人の物件売買・交換・賃貸代理
他人の物件売買・交換・賃貸媒介

例えば、建設業者が自ら建てた集合住宅を不特定多数に賃貸しようとする場合や、自己所有の土地を分割して、複数の他人に分譲する場合は、宅建業免許が必要となります。

宅地建物取引業の対象となる「宅地」とは、「建物の敷地に供せられる土地」で、
用途地域の内外、地目を問わず、建物の敷地となる土地であれば全て該当します。
宅地として利用されている土地だけでなく、宅地化される目的で取引されるものも、「宅地」となります。
(道路、公園、河川、広場、水路用の土地は対象外です)

免許の種類と有効期間

事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことができます。

1つの都道府県内にのみ事務所がある場合都道府県知事から免許を受ける(知事免許)
2つ以上の都道府県に事務所がある場合国土交通大臣から免許を受ける(大臣免許)

事務所の数は関係ありません。

免許の有効期間

宅建業の免許の有効期間は5年間です。
有効期間は、免許日の翌日から起算して5年後の免許応答日までです。
※有効期間の最終日(免許満了日)が日曜・祝日などであるかどうかにかかわらず、満了日をもって免許は失効し、満了日の翌日からは宅建業を営むことができなくなります。
有効期間満了後も引き続いて宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに、免許の更新申請をする必要があります。

免許を受けるための要件

適格性(欠格要件に該当しない)

1)免許申請書やその書類中に重要な事項について、虚偽の記載がなく、記載が欠けていないこと

2)申請者等が下表に該当しないこと

業区分許可区分内容
処理業収集運搬業積替え又は保管を含まない排出源から集めた廃棄物を中間処理施設又は最終処分先等に直接運ぶこと。
許可のある積替え・保管施設以外での廃棄物の車両等から車両等への積替えや一時的な保管、
廃棄物を積んだ車両等を日付を越えて停めておく行為をすることはできません。
積替え又は保管を含む収集した廃棄物を積替え・保管施設において積替え・保管し、
中間処理施設又は最終処分先等に運ぶこと。
処分業中間処理(再生を含む)焼却・破砕・中和等により、減量化、安定化すること。
特別管理産業廃棄物については、無害化、安定化し、特別管理産業廃棄物でなくすること。
最終処分(埋立処分)埋立てにより廃棄物を自然界に還元すること。

3)事務所に専任の宅地建物取引士を設置すること

申請者

個人、法人のいずれでも申請可能です。
特に法人の場合は、「商業登記簿(登記事項証明書)」の事業目的欄に、宅建業を営む旨の登記がされていることが必要なので、法人設立時にご注意ください。
また、使える商号に制限がありますので、これも設立時の注意ポイントです。

事務所

事務所が、本店または支店として商業登記されていること
※本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となり、本店には営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。
※支店は、会社法の規定により商業登記しなければなりません。「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行うようにしてください。

事務所の適格性

物理的、社会通念上も独立した業務を行う機能をもつ事務所を備えなければなりません。
①テント張りやホテルの一室などは不可です。
②1つの部屋を他の者と共同で使用する場合も原則として不可です。
③区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合も原則として認められません。
ただし、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居
部分と区別され独立性が保たれている必要があります。

政令使用人

政令使用人とは、「宅建業に係る契約を締結する権限」(通常、支店長、営業所長など)を有する従事者のことです。
申請者である代表取締役などが常勤する主たる事務所には、政令使用人を置く必要はありません。
支店、営業所などで申請者である代表取締役などが常勤するしないにかかわらず従たる事務所には、政令使用人を置く必要があります。
政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。

専任の宅地建物取引士

事務所には、業務に従事する者5人に1人以上の専任の宅地建物取引士を配置しなければなりません。
※業務に従事する者には、個人業者本人や法人業者の代表者、直接営業に従事する者は必ず含まれ、宅建業のみを営んでいる(専業)業者の場合、常勤役員の全てが含まれるほか、庶務・経理などの一般管理部門に従事する者も含まれます。

また、案内所等には、1人以上の地建物取引士を配置しなければなりません。

宅地建物取引士は、当該事務所に常時勤務しなければなりません。
※常時勤務:
 宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、
 事務所等の営業時間に事務所等の業務に従事することが必要です。

宅地建物取引士は、専ら当該事務所等の宅地建物取引業に従事する『専任性』が必要です。
例えば、複数の事務所の専任宅地建物取引士を兼務することはできません。

建設業との兼務

建設業許可業者が宅建業を兼務している場合、建設業の「経営業務の管理責任者」「専任技術者」のような常勤性や専従性を要件として設置されている場合は、宅建業の「常勤の代表者」「政令の使用人」「専任の宅地建物取引士」を兼務することができません。
ただし、大阪府の場合、同一法人(または同一個人業者)・同一場所(同一建物)で勤務する場合に限り、個々のケースで、勤務実態、業務量を斟酌し常勤性・専従性に問題がないと判断できる場合には、兼務を認めることがあるようです。

免許通知が届いたらすぐに、宅地建物取引保証協会に入会を

申請後、約5週間で通知書が届きます。しかし、すぐに宅建業の営業ができるわけではありません。
万一、取引で消費者に損害を与えた場合、その被害を最小限に抑えるため、営業保証金の供託か、弁済業務保証金制度を利用するかの手続きを済ませる必要があります。

営業保証金の供託は、主たる事務所で 1,000万円、従たる事務所で500万円(1店舗あたり)が掛かるため、
宅地建物取引業保証協会の社員になり弁済業務保証金分担金を納める場合が多いと思います。
分担金は、主たる事務所で60万円、従たる事務所で30万円(1店舗あたり)です。

公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 と 公益社団法人 不動産保証協会のどちらかを選んでください。

実際は、宅地建物取引保証協会への入会手続きは、免許申請完了次第、すぐに進めましょう
協会による事務所現地調査や入会面接などを経ての入会となるため、相応の日数を要します。

手続きを済ませたら、都道府県知事あてに届出を行い、免許証の交付を受けて、初めて宅建業の営業をすることができます。
免許証は、保証金・分担金の納付の届出書および「免許通知はがき」と引き換えに交付されます。

免許日から3か月の期日を経過して、保証金・分担金の納付の届出を済ませていないときは、未供託業者として免許を取り消されることがあります。